вторник, 27 апреля 2010 г.

Когда ипотека дешевеет - жилье дорожает

За последние полтора года ипотечные кредиты окончательно оторвались от возможностей их потенциальных потребителей, что вернуло ипотеку на уровень начала 2000-х годов. Сегодня банки, лишенные дешевых внешних заимствований, пытаются вернуться на ипотечное «поле», отказываясь от жестких условий кредитования. Одновременно с этим начался рост цен на жилье.
Банки снижают ставки и размер первого взноса и даже готовы рассматривать заемщиков с «серыми» доходами. Условия жилищных займов улучшили целый ряд банков, которые последние полтора года практически не выдавали ипотеку: «Дельтакредит», «Юникредит банк», «Банк сосьете женераль восток», Райффайзенбанк. В этих финансовых учреждениях ставки по рублевой ипотеке снижены на 1 апреля на 0,75–3% годовых, а размер минимального первоначального взноса уменьшился с 30% до 20% стоимости жилья. Стоит отметить, что Райффайзенбанк, всегда отличавшийся жестким подходом к своим клиентам даже при открытии обычного депозита, сегодня готов кредитовать покупку жилья с подтверждением дохода заемщика справкой по форме банка.

«С понижением ставок по кредитам в самой ближайшей перспективе цены на «квадраты» покажут новый резкий рост»

«Отказ от неприемлемой для большинства россиян справки 2-НДФЛ будет способствовать притоку тех, кто получает так называемую «серую» зарплату, – говорит газете ВЗГЛЯД управляющий директор трастовой консалтинговой компании «Клуб ипотечных заемщиков» Никита Анисимов. – Если верить статистике, то на сегодняшний день в стране почти 60% получателей зарплат в конвертах. Естественно, что не обращать внимания на эти средства, законность которых должна быть исключительно на совести работодателей, для банков было бы неправильным».

В марте условия ипотеки улучшили «Банк Москвы», Транскредитбанк, МИА, «Дельтакредит» и ряд других. В результате в марте среднерыночная ставка по ипотеке в рублях снизилась на 0,58 процентного пункта до 16,72% годовых, а в долларах – на 0,02 процентного пункта до 13,27%, рассказала газете «Ведомости» гендиректор компании «Кредитмарт» Юлия Купко.

Сами банкиры свой «проснувшийся» интерес к ипотеке связывают с улучшением макроэкономических условий и стабилизацией цен на рынке недвижимости, в первую очередь жилой.

«Каждый занимающийся ипотекой банк сегодня начинает утро с аналитических отчетов о состоянии рынка жилья в Москве, – говорит гендиректор компании «ТрастФинансКонсалтинг» Елена Дмитриева. – Показываемый, например, «Индикаторами рынка недвижимости» рост «квадратов» на 1,5% в месяц – это огромный стимул к разработке новых программ жилищного кредитования, так как рентабельность на уровне 18% – это лучшее, что может показать сегодня рынок. Но есть и обратная сторона медали: банки по-прежнему обременены кредитными обязательствами и не могут снижать ставки так быстро, как этого требует от них федеральная власть. Хотя не дело коммерческих банков выполнять поручения правительства, если Центральный банк продолжает удерживать свою ставку на очень высоком уровне».

До начала весны на рынке ипотеки активно работали только пять крупных игроков: Сбербанк (на него приходится 77% всех выданных за последние 12 месяцев ипотечных займов), ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы.

Есть, однако, мнение у ряда аналитиков, что не стоит спешить с резким снижением ставок по жилищным кредитам, так как это может оказать огромное давление на рост стоимости самого жилья. «Резкое удешевление ипотечного продукта в обязательном порядке приведет к росту спроса на жилье, которого не будет в достаточном количестве в ближайшие 2–3 года, – говорит директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. – Вместе с понижением ставок по кредитам вырастет стоимость жилья, причем в ближайшей перспективе разрыв примет угрожающие размеры, а цены на «квадраты» будут галопировать».

Согласно расчетам Ассоциации строителей России (АСР), в нынешнем году объемы строительства жилья будут еще весьма скромными – около 50 млн «квадратов». Соцопросы россиян показывают, что в ближайшие три года подавляющее большинство из них не готовы улучшать свои жилищные условия с помощью банковских кредитов по двум причинам: неуверенности в своих доходах в ближайшем будущем и дороговизне ипотечного продукта.

«Главный и определяющий фактор – это средний уровень реальных доходов граждан, – говорит гендиректор компании «Аудиторский контроль и реструктуризация проблемных активов» Никита Житинский. – На сегодняшний день он ничтожно мал, и самое печальное состоит в том, что, по оценкам экспертов, никаких позитивных кардинальных изменений в оплате труда в ближайшее время происходить не будет. И это при всем том, что само жилье действительно начинает расти, причем достаточно уверенно».

Анализируя сегодняшние жилищные цены в Москве, эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN) отмечают тот факт, что снижение стоимости жилья в традиционно престижных округах не повлияло на разницу цен в «дорогих» и «дешевых» столичных районах. Так что средняя цена метра в ВАО, СВАО, ЮАО и ЮВАО в первом квартале 2010 года составляет порядка 127 тыс. рублей, то есть примерно на 24% меньше, чем в дорогих СЗАО, САО, ЗАО и ЮЗАО. Но следует отметить, что эти 24% «делят» весь московский рынок на два сегмента с конца 2007 года. То есть высокий уровень дифференциации цен не зависит от экономической ситуации на рынке, говорят «Индикаторы».

ЮЗАО и САО занимают в первом квартале 2010 года третье и четвертое места по уровню цен на новостройки. Отрицательная динамика цены метра в данных округах за последние полтора года составила около 4–7%. При этом в Коньково, Ясенево и Обручевском средняя цена метра в новостройках несколько выросла – на 2,5–7,5%, в то время как в районах Гагаринский, Теплый стан и Черемушки за последний год был зафиксирован отрицательный тренд цен на 10–18%.

«Жилье в более дорогих округах Москвы (ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО) в период кризиса подешевело так же, как и в более «экономичных» сегментах столичных новостроек (ВАО, СВАО, ЮАО, ЮВАО), – отмечают аналитики «Индикаторов рынка недвижимости». – Из-за этого разница в стоимости метра между престижными и менее престижными районами осталась на уровне 24%. Однако данный показатель, скорее всего, увеличится в самое ближайшее время».
Читать далее: Разморозка ипотечного кредитования